Ce qu’il faut savoir sur l’accession à prix maîtrisé

Immobilierneuftoulouse.fr, spécialiste de la vente d’immobilier neuf, vous aide à trouver votre logement à prix maîtrisé afin de vous permettre de devenir propriétaire.

Des primo-accédants s'installent dans leur logement

 
Lorsqu’un promoteur immobilier doit construire un programme, il existe des obligations de constructions sur les types de logements. De ce fait, les programmes détiennent souvent une obligation sur le quota de logements sociaux construit. L’accession à prix maîtrisé change la donne puisque cela remplace une partie des logements sociaux prévus dans les programmes. On peut appeler cela des logements intermédiaires. Vous pouvez donc trouver le logement qui vous convient pour devenir propriétaire en accession maîtrisée grâce à Immobilier Neuf Toulouse, qui propose des logements neufs dans l’agglomération toulousaine.
 

 

Qu’est-ce que l’accession à prix maîtrisé ?

L’accession sociale à prix maîtrisé et une mesure permettant aux ménages possédant des revenus modestes d’acheter en dessous du prix du marché. Ainsi, plus de ménages peuvent accéder à la propriété. Les primo-accédants sont ainsi encouragés par cette mesure qui vient pallier le problème de l’inflation des prix des terrains de ces dernières années.
 
Tous les logements ne sont évidemment pas éligibles à l’accession à prix maîtrisé. Premièrement, ces logements sont obligatoirement vendus sur plan, c’est-à-dire en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cette vente sur plan s’effectue par les promoteurs immobiliers qui doivent vendre les appartements de leur programme immobilier avant leur construction afin de bénéficier d’un financement. La VEFA est très encadrée et les acquéreurs sont protégés lors de l’achat d’un appartement neuf (cf. : voir article sur la vente sur plan).
 

 

Comment fonctionne le dispositif ?

Le principe de cette mesure est d’instaurer un plafond pour le prix au mètre carré. Les promoteurs immobiliers travaillent donc avec les mairies qui vont leur vendre des terrains à prix réduits. Ainsi, le promoteur peut répercuter l’économie effectuée lors de l’achat du terrain en établissant des prix inférieurs au marché sur certains logements. Une fois le plafond du prix au mètre carré définit par la commune et les promoteurs immobiliers, le prix du logement se calcule en fonction de la surface utile que comporte le bien. Cette surface utile représente le nombre de mètres carrés de surface habitable ainsi que la moitié des surfaces dites annexes (les loggias, vérandas, terrasses, combles, balcons, celliers, greniers...). Ainsi, le futur propriétaire bénéficie d’un prix très attractif au mètre carré et d’une réduction du nombre de mètres carrés à payer. 
 

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif ?

 Il existe évidemment plusieurs conditions afin d’être éligible à l’accession à prix maîtrisé :
 
  1. La première condition est d’être un primo-accédant. Ce sont des personnes non-propriétaires ou n’ayant effectué aucun achat immobilier deux ans avant l’acquisition.
  2. Ensuite, il faut que le logement en question soit la résidence principale du ménage, en d’autres termes, il est nécessaire que le ménage réside au sein du logement au moins 8 mois dans l’année.
  3. Comme on l’a vu précédemment, il faut obligatoirement que le bien immobilier en question soit un logement neuf mais il faut également qu’il respecte certaines normes thermiques et environnementales comme le label BBC et la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012). Ces normes assurent un confort aux ménages en termes de capacité énergétique.
  4. Il est également nécessaire que le futur acquéreur vive dans la ville où il compte acheter le logement au moment de l’acquisition.
  5. Et enfin, il y a un plafond de ressources à ne pas dépasser en fonction de la zone dans laquelle on se trouve. Les conditions de ressources se basent sur l’année N-2. 

Tableau plafonds des revenus selon le nombre d’occupants et de la zone géographique :

Nombre de personnes dans le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 personnes 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 personnes 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 personnes 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 personnes 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 personnes 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 personnes 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 personnes et + 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €
 
Des villes comme Toulouse ou Bordeaux se trouvent dans la zone B1. Le plafond des ressources annuelles est compris entre 30 000 € et 96 000 €, en fonction du nombre d’occupants. Montpellier se situe dans la zone A, le plafond des ressources est donc plus élevé (entre 37 000 € et 118 400 €).
 

 

Des clauses anti spéculatives existent

Il existe des clauses à respecter par le propriétaire outre les conditions d’obtention d’un logement à prix maîtrisé.  Ces clauses permettent d’éviter tout détournement de cet avantage à l’accession et sont définies individuellement par la ville. On les appelle des clauses « anti-spéculatives ». Elles sont importantes pour que l’aide à l’accession à prix maîtrisé soit efficace. Ainsi, certaines clauses sont mises en action :
 
  • La réalisation d’une plus-value en revendant le logement est interdite et jugée illégitime, il y a donc une clause empêchant la revente du bien dans un certain délai (généralement compris entre 5 et 10 ans).
  • L’occupation du logement en tant que résidence principale doit également être respecté pour une certaine durée.
  • En cas de revente anticipée, un prix est fixé par la collectivité et une autorisation de la ville est nécessaire pour mettre le bien en location.
 
En cas de non-respect d’une de ces clauses, le propriétaire devra effectuer un remboursement des aides à l’accession dont il a bénéficié, que cela soit sous forme de subvention ou de prêt à taux réduit.
 
 

Comment ce dispositif social est-il mis en œuvre ?

Si les primo-accédants aux revenus les plus modestes peuvent bénéficier de cette mesure, c’est grâce aux efforts des communes et des promoteurs immobiliers. En effet, les promoteurs immobiliers définissent un prix au mètre carré en fonction du marché lorsqu’ils construisent un programme, mais pour faciliter l’accession à prix réduits aux ménages aux revenus plus modestes, ils vont s’entendre avec les communes sur lesquelles des programmes sont construits pour définir un plafond à ne pas dépasser sur le prix au mètre carré. Avec ces prix inférieurs à la moyenne du marché, un grand nombre de ménages supplémentaires peuvent ainsi devenir propriétaire. Au-delà de l’avantage économique pour les acquéreurs, cela crée d’autres opportunités sociales pour les territoires.
 
En fonction de la ville dans laquelle on cherche son logement, l’accession à prix maîtrisé permet d’obtenir des prix au mètre carré allant de 2 400 € à 3 600 €. Toulouse, par exemple, détient un prix maîtrisé à 3 000 €/m² alors que dans une vente normale, les prix dépassent aisément les 3 500 €/m² dans la ville.
 
 

Les avantages de l’accession à prix maîtrisé :

Certains, grâce à ce dispositif, vont pouvoir devenir propriétaire alors que c’est une opportunité qui pouvait sembler difficile auparavant. D’autres, pourront acquérir un appartement plus grand que ce qu’ils pouvaient se permettre.
 
Certes, l’avantage économique permettant de se constituer un patrimoine est celui qui prédomine, mais il y a également d’autres avantages non-négligeables. L’accession aux logements à prix maîtrisé redonne confiance à certains ménages. En France, il y a un goût particulier pour l’immobilier. Les Français aiment se construire un patrimoine et l’immobilier est d’ailleurs l’investissement préféré des Français. Cela s’explique par le fait que c’est une valeur sûre pour le futur et que cela permet de laisser un héritage à sa descendance. Être propriétaire procure également un sentiment de sécurité, les familles accordent ainsi une grande importance à leur logement. Cette mesure d’accession au logement à un prix maîtrisé est donc une aubaine financièrement parlant, mais il ne faut surtout pas minimiser la dimension sociale d’une telle mesure. Grâce à elle, même les ménages avec peu de revenus ou peu d’apport personnel peuvent désormais devenir propriétaire.
 
Les communes, qui travaillent avec les promoteurs immobiliers sur les logements à prix maîtrisé, tirent également avantage de ce dispositif. Vu que c’est la mairie qui définit le PLU et donc qui décide des types de programmes à construire et de leur emplacement dans la commune, elle va savoir où construire des logements à l’accession maîtrisée. De ce fait, cela devient un atout incontestable pour dynamiser ou redynamiser certains quartiers, mais également pour assurer une meilleure mixité sociale au sein des communes.
 

L'accession à prix maîtrisé est utile pour les jeunes propriétaires

Acheter un logement neuf comporte d’autres avantages 

Devenir propriétaire à prix maîtrisé permet en plus de bénéficier des avantages d’acheter un logement neuf. En effet, indépendamment des avantages de l’accession à prix maîtrisé, le fait d’acheter un logement neuf procure des avantages non-négligeables. Tout d’abord, les frais de notaire sont réduits. Ils s’élèvent à 8 % dans l’ancien alors qu’ils sont de seulement 2,5 % dans le neuf.
 
La réduction de la TVA est également un avantage conséquent dans l’achat de logement neuf. Elle est effective dans le cas où le logement se trouve dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (zone ANRU) ou bien dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Les acquéreurs de logements neufs dans une de ces zones vont donc bénéficier d’une TVA à taux réduit s’élevant à 5,5 % au lieu de 20 % habituellement.
 
Le fait d’acheter un appartement neuf permet aussi de posséder les dernières normes de construction. Certes, le label BBC et la RT 2012 sont obligatoires pour profiter de l’accession à prix maîtrisé, mais il est aussi possible que les logements possèdent des certifications énergétiques supérieures. Ainsi, vivre dans un logement neuf permet de réduire la facture énergétique. C’est donc un gain d’argent conséquent sur le long terme. Il y a aussi un aspect avantageux par rapport au confort de vie.
 
Il faut aussi prendre en compte que le propriétaire qui aménage dans un logement neuf n’aura pas de travaux à effectuer. Avec un bien en parfait état et les garanties du constructeur, il n’y aura donc pas de frais supplémentaires à débourser dans les premières années. Les garanties peuvent durer 10 ans au maximum. Il y a la garantie du parfait achèvement d’une éligibilité d’un an, la garantie biennale dure deux ans et enfin la garantie décennale qui dure dix ans.
 
 

Des aides supplémentaires pour le financement du logement

En devenant propriétaire avec une accession facilitée, vous pouvez bénéficier d’avantages supplémentaires dans le financement de votre projet d’achat. Le Prêt à Taux Zéro notamment, est directement lié avec l’accession à prix maîtrisée puisqu’il faut être éligible au PTZ pour bénéficier de l’avantage de l’accession. Il permet aux primo-accédants de bénéficier d’un prêt très avantageux puisqu’il permet de rembourser seulement la somme empruntée, sans aucuns frais de dossier et aucun intérêt vu que le taux est à 0 %. Il est possible d’emprunter jusqu’à 40 % du prix d’achat. Les conditions de ressources sont exactement les mêmes que pour l’éligibilité à l’accession à prix maîtrisé.
 
Il existe des aides qui facilitent l’accès à la propriété et qui sont totalement indépendante de l’État et du PTZ. Il s’agit des aides misent en place par les villes elles-mêmes. Ainsi, des villes comme Toulouse ou Bordeaux ont sorti leur propre mesure pour encourager ses habitants à devenir propriétaire
 
 

Devenir propriétaire en accession maîtrisée à Toulouse

En plus du PTZ, les Toulousains peuvent bénéficier du « Pass Accession Toulousain » dans le financement de leur achat immobilier. Autrefois appelé « Aide Premier Logement », il permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt de 10 000 € remboursable sur 10, 12 ou 15 ans au choix. Cela favorise ainsi l’achat par les primo-accédants. Cette aide est applicable seulement dans les quartiers prioritaires définis dans le Contrat de Ville 2015-2020. Il y a 12 quartiers toulousains ainsi que des quartiers à Blagnac, Colomiers et Cugnaux.
 
Prenons un exemple d’une personne qui voudrait devenir propriétaire en accession maîtrisée à Toulouse. Pour rappel, le prix du mètre carré est plafonné à 3 000 € à Toulouse dans le cadre de l’accession maîtrisée.
 
Exemple : Philippe, qui est locataire dans la ville de Toulouse, décide d’acheter un appartement neuf en accession maîtrisée. Annuellement, ses ressources sont inférieures à 30 000 € (plafond des ressources pour bénéficier de l’aide), il peut donc demander de devenir propriétaire en accession maîtrisée. Son choix se porte sur un appartement de 54 m² détenant un balcon de 12 m² et se trouvant dans le quartier des Arènes, un quartier prioritaire de la ville de Toulouse.
 
La surface utile de l’appartement est donc de 60 m². Avec un prix maîtrisé à 3 000 €/m² à Toulouse, l’appartement lui reviendra à 180 000 €.
 
Pour financer son projet d’achat de logement neuf, Philippe demande l’obtention d’un PTZ. Il va ainsi bénéficier d’un prêt couvrant 40 % du montant plafonné autorisé qui est de 135 000 en zone B1. Cela représente 54 000 €. Ajoutez à cela, les 10 000 € du Pass Accession Toulousain qui peuvent se cumuler avec le PTZ. Ainsi, sur les 180 000 € du prix de l’appartement, 64 000 € seront financés avec des prêts à 0 %.
 
On voit à travers cet exemple que même avec de plus petits revenus et/ou un faible apport personnel, il est aujourd’hui possible de se constituer un patrimoine en achetant de l’immobilier neuf, même dans la quatrième ville de France.
 
 

Devenir propriétaire en accession maîtrisée à Bordeaux

À Bordeaux, la situation du marché immobilier est délicate car la ville a connu une gigantesque augmentation des prix en 2017. La ville s’est vu « prise d’assaut » par un grand nombre d’investisseurs, faisant grimper les prix et provoquant une grande difficulté pour les habitants Bordelais à devenir propriétaire. La ville a donc décidé d’instaurer un prix maîtrisé à 3 000 €/m². La différence de prix est donc très forte car les prix sont montés à 4 350 €/m² en moyenne pour un appartement neuf.
 
Tout comme Toulouse, la ville de Bordeaux a également développé des mesures destinées aux ménages primo-accédants. Il y a notamment le « Passeport 1er Logement ». Cette aide financière est accessible à tous les primo-accédants, sous réserve d’être éligible au plafond des ressources du dispositif de l’accession maîtrisée.
 
Le Passeport 1er Logement va octroyer une somme d’argent en fonction du nombre de personnes qui vont occuper le logement :
 
  • 3 000 € pour 1 à 2 personnes
  • 4 000 € pour 3 personnes
  • 5 000 € pour 4 personnes
  • 6 000 € pour 5 personnes et plus
 
Bordeaux Métropole a également développé son prêt à taux zéro, indépendamment de l’État et donc cumulable avec le PTZ. Le principe est assez simple, il s’agit d’un prêt avec 0 % d’intérêt pouvant aller jusqu’à 20 000 €. (10 000 € pour une seule personne, 15 000 € pour un ménage de 2 ou 3 personnes et 20 000 € pour les ménages de 4 personnes et plus). Le prêt a une durée de 14 ans et il est possible seulement avec une banque partenaire de Bordeaux Métropole.
 
 
Pour les habitants non-propriétaires, l’accession à prix maîtrisé représente une belle opportunité. Elle permet de dynamiser les transactions réalisées par des primo-accédants sur un marché où il était devenu de plus en plus difficile de devenir propriétaire, surtout dans une ville comme Bordeaux. Désormais, cela nécessite un travail des collectivités et des promoteurs immobiliers pour fournir un nombre suffisant de logements à l’accession maîtrisée.