La VEFA dans un programme immobilier neuf
La vente en état futur d’achèvement (VEFA) également appelé vente sur plan est un contrat fréquent dans l’immobilier qui lie les promoteurs et les acquéreurs. L’encadrement très strict de ce contrat permet à l’acquéreur d’être protégé lors de son achat d’appartement neuf.
Comment fonctionnent les paiements de la VEFA ?
La VEFA prévoit un échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. La loi encadre ce contrat avec des pourcentages maximaux définis au préalable :
- 35 % au maximum lors de l’achèvement des fondations
- 70 % au maximum lors de la mise hors d’eau (quand la toiture est mise en place)
- 95 % au maximum lors de l’achèvement des travaux
- 100 % lorsque vous avez les clés en main
Le contrat de réservation
Lorsque l’on achète un logement sur plan dans un programme immobilier neuf, un contrat de réservation doit être signé. Lors de ce contrat, le futur acquéreur doit déposer un dépôt de garantie. Ainsi, l’acquéreur s’assure que le promoteur lui réservera l’appartement neuf de son choix dans la limite des biens encore disponibles. Ce contrat détient les mentions nécessaires pour connaître les conditions futures de la vente. Pour l’acquéreur, il est judicieux, dans la mesure du possible, de réserver au plus tôt son logement neuf afin qu’il puisse choisir celui qui lui convient le mieux. Souvent, les étages supérieurs sont les plus prisés.Le contrat de réservation détient notamment les mentions relatives à :
- La surface habitable
- La qualité de la construction
- Le prix de vente
- Une description détaillée du logement : élément d’équipement et élément collectif
- Le montant du financement qui est une clause suspensive d’achat
- Le délai d’exécution des travaux du programme immobilier neuf
Les avantages lors d’un achat dans l’immobilier neuf
L’achat d’un appartement neuf en VEFA détient des avantages non-négligeables :- Personnalisation du logement : Lors de la réservation de votre appartement ou maison neuve, en fonction de l’état d’avancement des travaux, vous pouvez modifier quelques détails sur le plan de votre futur logement avec votre constructeur. Ainsi, vous bénéficiez d’une personnalisation de votre logement neuf en choisissant par exemple les finitions comme le parquet.
- Aucuns travaux n’est à prévoir : L’un des premiers facteurs qui poussent à l’achat dans un programme immobilier neuf est bien souvent le fait d’avoir un logement qui ne nécessite aucuns travaux et qui est en parfait état.
- Des normes énergétiques et écologiques respectées : Les promoteurs immobiliers doivent suivre des réglementations lors de la construction de leurs programmes immobiliers neufs. Prenons l’exemple de la RT 2012, cette norme permet à l’acquéreur de bénéficier de bonnes performances énergétiques grâce à une consommation d’énergie et une isolation thermique optimisées.
- Les garanties du constructeur : Plusieurs garanties viennent encadrer l’achat du logement neuf dès lors que les clés sont remises à l’acquéreur :
- La garantie de parfait achèvement : Il s’agit de signaler les malfaçons ou les désordres que le constructeur peut avoir négligé ou qui apparaissent durant le délai prévu pour cette garantie, c’est-à-dire un an.
- La garantie biennale : Cette garantie dure deux ans et couvre tous les équipements en dehors du gros œuvre.
- La garantie décennale : Elle dure 10 ans et peut être utilisé dans le cas ou des défaillances affectant la solidité du logement et son utilisation sont apparues.
- Frais de notaire réduits : Les frais de notaire sont réduits dans l’immobilier neuf à hauteur de 2,5 % contre 8 % dans l’immobilier ancien.
Les risques sont limités lors d’une VEFA
Bien que le fait d’acheter un bien immobilier avant même le début de sa construction puisse paraître risqué, il faut savoir que la loi encadre efficacement les futurs acquéreurs. La VEFA est un contrat sécurisé, notamment grâce à des garanties misent en place :- Garantie d’achèvement : L’article R261-17 du code de la construction et de l’habitation définit les règles propres à la garantie d’achèvement du programme immobilier. Elle résulte du fait que les constructeurs bénéficient des appels de fonds des acquéreurs du programme immobilier dans le respect des échelonnements prévus en VEFA. La garantie est assurée soit par un établissement financier, soit par une compagnie d’assurances ou soit par une société de caution mutuelle.
- Garantie de remboursement : C’est une garantie qui est appliquée peu souvent car les promoteurs immobiliers arrivent ordinairement à finaliser la construction du programme immobilier. De plus, les acheteurs préfèrent voir leur logement neuf être finalisé plutôt que d’être remboursés. Elle permet tout de même de protéger l’acquéreur dans le cas où un remboursement des sommes déjà versées est souhaité. Cette garantie est régie par l’article R 261-22 du code de la construction et de l’habitation.
