Quelles vont être les conséquences du Covid-19 sur le secteur immobilier ?

L'année 2020 s'annonçait prometteuse pour le marché de l'immobilier français. Au regard du nombre de ventes réalisées en 2019, à savoir plus d'un million, cette nouvelle année devait suivre la même direction, d'autant plus que le mois de janvier ainsi que celui de février étaient très prometteurs pour l'année toute entière. Malheureusement, la crise liée au Covid-19 ne sera pas sans avoir de conséquences sur le marché de l'immobilier, qui est resté à l'arrêt total durant plusieurs semaines.
 

Depuis le début du mois d'avril, il est désormais possible de finaliser une vente immobilière grâce à la signature à distance, mais cette méthode comporte toutefois des limites. De plus, il n'est pas possible de mettre un bien en vente ni même de réaliser des démarches administratives ainsi que des expertises en raison du confinement strict mis en place depuis le 17 mars 2020. Par conséquent, les différents acteurs présents sur le marché de l'immobilier doivent trouver des alternatives afin de continuer à dégager des revenus, malheureusement, ce n'est pas possible pour tous.

Des agences immobilières risquent d'être amenées à fermer leurs portent de façon définitive si la crise liée au coronavirus devait durer durant plusieurs mois. Dans tous les cas, il est difficile de prévoir à l'heure actuelle quelles seront les pertes totales au niveau national car il est impossible de réaliser des prévisions quant à la suite des événements. Un déconfinement est pour le moment envisagé à compter du 11 mai 2020, mais il ne faut pas négliger la possibilité d'un nouveau confinement dans les mois à venir si le virus devait se propager de nouveau. De plus, il ne faut pas oublier que les ménages risquent fort de se montrer moins enclins à l'investissement financier s'ils ne disposent pas d'une certaine visibilité sur le futur.
 

Des conséquences financières importantes pour les grands groupes immobiliers

Depuis le début du confinement, plusieurs grands groupes immobiliers tels qu'Icade et Nexity se sont exprimés au sujet des répercussions du confinement à plus ou moins long terme. Dans tous les cas, ils affichent une certaine inquiétude, les ventes étant au plus bas, il est difficile pour eux de se projeter sur le long terme. Ce qui est sûr, c'est que l'impact financier ne sera pas des moindres et que des choix devront être faits dans le futur. Pour autant, ils ne font pas de prévisions à très long terme, la politique économique du gouvernement étant à prendre en compte, de celle-ci découlant directement le comportement des ménages. Pour les groupes constructeurs, l'impact est également important et les pertes financières impossibles à estimer sur l'année pour le moment.
 

Un confinement strict qui empêche les visites

Si les ventes sont en chute libre, cela n'est pas seulement dû au fait que les notaires et autres professionnels sont dans l'impossibilité de finaliser les transactions. Avant d'en arriver là, il faut en effet que les vendeurs et les agents immobiliers trouvent des clients auxquels ils pourront faire visiter différents biens. Malheureusement, le confinement interdit ces visites, puisque la distanciation sociale et de rigueur et les mouvements de la population sont réduits au plus strict minimum.

Les promoteurs immobiliers ne peuvent ainsi pas faire visiter les maisons types par exemple, de plus, les rendez-vous prévisionnels sont également reportés pour une durée indéterminée. Si certaines rencontres peuvent être organisées en passant par un outil de visioconférence, les démarches vont quant à elles devoir être suspendues.
 

Des démarches limitées

Certains grands groupes immobiliers sont spécialisés dans la construction de logements, d'autres dans celle des bâtiments médicaux ou encore des commerces. Depuis plusieurs semaines, les démarches sont réduites au plus strict minimum. Ainsi, la négociation de contrats est devenue complexe, le fait de devoir dialoguer uniquement à distance rendant les discussions complexes. De plus, ne sachant pas quelles seront les pertes financières, certains groupes ne peuvent se projeter dans le futur et donc envisager de nouveaux projets.

L'atout majeur des plus grands groupes est sans doute leur trésorerie qui peut leur permettre de survivre durant plusieurs mois, mais à long terme, il conviendra de prendre des décisions. Il est d'autant plus difficile pour eux de se projeter que certains contrats sont liés aux décisions du gouvernement, c'est pourquoi la plupart des groupes préfèrent prendre leur temps avant de se prononcer de façon définitive.
 

Des chantiers à l'arrêt

Chez les promoteurs immobiliers, les conséquences n'ont pas tardé à se faire sentir. Si les groupes de vente voient leurs ventes baisser voire même devenir inexistantes, chez les promoteurs, des pertes sont déjà à noter. En effet, un chantier à l'arrêt coûte énormément d'argent et le retard devra être rattrapé par la suite. Les entreprises qui travaillent avec ces groupes sont elles-mêmes soumises à des restrictions, se déplacer n'est pas toujours aisé et les ouvriers doivent respecter certaines mesures de sécurité qui les empêchent de travailler dans des conditions optimales. De plus, certaines entreprises sont en sous-effectif, ce qui occasionne une baisse de la productivité.

En ce qui concerne les chantiers à l'arrêt complet, il convient d'attendre encore de voir quelles seront les décisions du gouvernement et surtout quelle politique va être appliquée pour éviter que les frais ne soient trop importants lorsque le confinement sera terminé.

En toute logique, les pertes sont également notables dans les entreprises du bâtiment, qui ne peuvent travailler autant et dans les mêmes conditions qu'en dehors d'une période de confinement. Peu à peu, les chantiers reprennent, mais le retard accumulé reste bien présent.
 

Les solutions mises en place pour limiter les pertes et retards

Le secteur immobilier est touché de plein fouet par la crise du coronavirus, notamment en ce qui concerne les chantiers, les démarches administratives et toutes les actions qui nécessitent des déplacements physiques. Toutefois, quelques solutions ont été mises en place par les professionnels pour qu'ils puissent continuer à exercer leur métier, d'une façon différente, certes, mais cela leur permet de limiter le retard pris dans certains dossiers. Ainsi, les notaires peuvent toujours conclure des ventes tandis que les agents immobiliers vont avoir la possibilité de faire visiter les biens d'une façon nouvelle. 
 

La signature à distance

Depuis le 4 avril 2020, les notaires, agents administratifs, avocats et magistrats ont la possibilité de faire signer leurs clients à distance. Dans le cas d'une transaction immobilière, cela ne va être possible que si le professionnel dispose déjà de tous les documents dont il a besoin.

En théorie, une telle vente ne peut être officialisée que grâce aux signatures du vendeur, de l'acheteur et du notaire, qui doivent être apposées sur l'acte de vente notamment. Dorénavant, le notaire peut organiser une visioconférence à l'aide d'un logiciel crypté qui permet aux différentes parties de signer à distance. Concrètement, le notaire va lire l'acte de vente, l'envoyer par mail à l'acheteur et au vendeur pour qu'ils le lisent et ensuite, il signera seul le document officiel.

Naturellement, cette technique possède ses limites, il faut que les trois acteurs soient équipés d'un ordinateur, d'une connexion Internet et soient en capacité d'utiliser l'outil informatique. Néanmoins, il s'agit d'une mesure destinée à préserver les revenus des notaires mais aussi de tous les agents qui interviennent dans le processus de vente et qui sont rémunérés une fois celle-ci officialisée. Toutefois, les délais de paiement sont fortement rallongés depuis quelques semaines, ce que nous verrons par la suite.
 

La visite virtuelle

Il est possible pour les éventuels acheteurs de visiter un bien de manière virtuelle. Ainsi, une vidéo leur est envoyée afin qu'ils puissent découvrir les différentes pièces d'une maison par exemple. De plus, le vendeur peut également procéder à la visite en direct si cela est possible, mais il doit être équipé d'une webcam de qualité ainsi que d'une bonne connexion Internet. Cette solution permet de maintenir le marché des ventes immobilières. Toutefois, les limites sont nombreuses, les éventuels acheteurs préfèrent naturellement visiter un bien sur place avant de prendre une décision. De plus, les démarches qui devront suivre la visite dans le cas où les acheteurs seraient intéressés ne pourront pas toutes être réalisées durant le confinement.
 

La présentation en visioconférence

Dans le cas où un promoteur immobilier par exemple souhaite continuer à prospecter pour trouver d'éventuels acheteurs dans le cas où les logements seraient vendus sur plans, il convient de noter que la présentation en visioconférence sera possible. Ainsi, les personnes intéressées pourront découvrir le projet en direct grâce à une présentation orale mais pourront également accéder à des plans qui leur auront été transmis. Une projection peut également être utilisée par les professionnels qui le souhaitent afin que les acheteurs éventuels puissent visualiser plus concrètement le projet.

Toutes ces mesures mises en place ne permettent pas de réaliser des ventes aussi rapidement qu'en temps normal, mais on ne peut nier que tout est fait pour que certaines rencontres et actions essentielles soient maintenues. Le but est de faire en sorte qu'une fois le confinement terminé, l'économie reprenne de façon rapide afin que les dommages ne soient pas trop importants. Les professionnels sont bien conscients des limites de ces solutions, mais en temps de confinement, il est nécessaire de s'adapter. Si le confinement devait durer encore plusieurs semaines ou plusieurs mois, nul doute que d'autres solutions seraient mises en place. Il ne faut par exemple pas occulter la possibilité d'une seconde période de confinement quand l'automne viendra par exemple, ce qui n'est pas sans effrayer les différents acteurs du marché immobilier. Pour le moment, il existe très peu de certitudes quant au futur, l'économie de tout le pays étant pour le moment en chute libre.
 

Un confinement qui impacte directement les projets des ménages

Il faut savoir que les investissements immobiliers des ménages dépendent directement de situation économique du pays. En raison du confinement, les pertes financières au niveau national sont importantes, la croissance est stoppée et le pays peut même entrer en récession. Par conséquent, le futur des ménages demeure incertain, c'est pour cela qu'ils vont avoir tendance à limiter les investissements économiques majeurs. L'immobilier a toutefois une chance, c'est un secteur relativement fiable qui inspire confiance aux ménages. Cela s'est déjà vu à travers les différentes crises traversées par le pays, l'investissement dans le secteur immobilier peut demeurer important pour la simple et bonne raison que la pierre demeure un investissement lucratif.

Toutefois, il ne faut pas oublier que d'autres critères doivent être pris en compte. Par exemple, il faut que les taux d'intérêts proposés par les différentes banques soient peu élevés et surtout stables afin que les ménages puissent investir sans un endettement trop important. En plus de cela, il convient de prendre en compte les directives de la Banque Centrale Européenne, qui vont avoir un impact majeur sur la politique des banques nationales.
 

Des ménages dont les revenus vont baisser

Aujourd'hui, de nombreuses entreprises ont dû instaurer le chômage partiel, d'autres ont dû fermer leurs portes de façon ponctuelle. En ce qui concerne les petites et moyennes entreprises, les conséquences financières vont être très importantes puisque leur trésorerie peut ne pas se remettre d'un tel acte.

Dans tous les cas, nombreux sont les ménages dont les revenus vont diminuer durant le confinement tandis que certaines dépenses vont, elles, augmenter. Un équilibre peut être trouvé, il s'agit là d'une question de cas par cas. En revanche, ce qui est certain, c'est que les ménages vont avoir durant un temps d'autres priorités qu'un investissement immobilier, en raison d'un apport insuffisant par exemple. De plus, lorsqu'un ménage gagne moins d'argent, il va avoir tendance à épargner plutôt qu'à consommer et à investir.

On peut relever toutefois une observation : certains ménages seront moins impactés que d'autres, notamment ceux qui, proportionnellement, son ceux qui investissent le plus. Ainsi, les cadres en CDI sont en capacité de télétravailler, leur baisse de salaire sera donc minime voire inexistante, ce qui, pour le secteur de l'immobilier, est une excellente nouvelle.
 

Des procédures allongées pour l'obtention d'un prêt immobilier

Les grands groupes immobiliers en sont témoins, la plupart des acheteurs obtiennent un financement de la part des banques pour investir dans la pierre. Aujourd'hui, cela s'avère très compliqué puisque la plupart des banques fonctionnent au ralenti. Il est devenu compliqué d'obtenir un prêt immobilier, les dossiers sont examinés au compte-goutte et les différents délais sont rallongés. Par conséquent, il faudra plusieurs semaines voire même plusieurs mois pour qu'un ménage puisse obtenir le prêt dont il a besoin. Malheureusement, pour que tous les acteurs du secteur de l'immobilier soient rémunérés, il est indispensable que cet argent continue de circuler. Des procédures sont donc mises en place par différentes banques afin de rendre les démarches possibles.

On peut également relever le fait qu'au vu de la crise économique majeure qui se profile à l'horizon, les banques seront plus enclines à octroyer des prêts aux entreprises et prendront des précautions en ce qui concerne les prêts pour les ménages.
 

Un impact majeur sur le marché immobilier

Après un mois de confinement, il est difficile de faire des prévisions à long terme en ce qui concerne le marché de l'immobilier en France. En effet, tout dépendra de la durée totale du confinement, des éventuels confinements à venir, mais aussi et surtout du comportement des ménages. Si certaines certitudes existent, il n'en demeure pas moins que différents scénarios sont envisagés quant à la reprise des ventes. 
 

Une baisse des prix des prix à prévoir

Tout au long de l'année 2019, les ventes immobilières ont été nombreuses, surtout dans les grandes villes où le prix du m² a augmenté. Au début de l'année 2020, les mêmes observations ont été réalisées, la hausse des prix allant de pair avec une hausse des ventes, le marché demeurait stable.

Aujourd'hui, les grands groupes comme les professionnels indépendants s'accordent sur un fait : les prix des biens immobiliers risquent de chuter dans certaines régions. Il demeure impossible de savoir dans quelles proportions au vu de la situation totalement inédite que le pays est en train de vivre.

Toutefois, on peut noter que les propriétaires souhaitant se défaire d'un bien dans l'urgence, pour des raisons personnelles ou financières, devront certainement baisser leur prix de vente, la demande pouvant baisser drastiquement dans les prochains mois en raison de la crise de confiance traversée par les ménages.
 

Un retour à la normale pour septembre ?

Le premier scénario qui est envisagé par les professionnels de l'immobilier concerne une reprise progressive des ventes avec un retour à la normale à partir du mois de septembre. Cela sera le cas si l'épidémie est maîtrisée rapidement, c'est à dire avant l'été, et que le gouvernement comme la BCE prennent des mesures efficaces qui rassurent les banques nationales ainsi que les ménages.
 

Les différents éléments qui peuvent rendre difficile un retour à la normale

Une reprise rapide serait préférable, mais certains professionnels restent prudents et préfèrent envisager un futur plus sombre pour être préparés à toutes les éventualités. Ainsi, si la crise sanitaire n'est pas réglée rapidement ou si un nouveau confinement est décrété dans les mois à venir, les conséquences sur le secteur immobilier seront alors bien plus lourdes.

En cas de récession, les investissements immobiliers chuteront drastiquement et c'est toute une catégorie de professionnels qui sera alors impactée. La récession pourrait être entraînée par une incapacité des banques à financer l'économie réelle, en raison de mesures insuffisantes des institutions notamment. Ce fut le cas en 2008 durant la crise financière et les conséquences se sont fait sentir durant de nombreuses années par la suite puisque le marché immobilier n'était plus financé correctement. De plus, l'épidémie peut tout à fait se calmer durant plusieurs mois avant de réapparaître à la fin de l'année ou même en 2021. Toutes les possibilités sont envisagées pour le moment, mais si une crise financière, une récession ou un nouveau pic épidémique sont observés, il y a fort à parier que le marché de l'immobilier peinera à s'en remettre rapidement.
 

Des agences immobilières qui pourraient disparaître

Nous en parlions précédemment, les grands groupes immobiliers ne sont pas les seuls acteurs à être touchés de plein fouet par la crise sanitaire qui empêche de nombreuses ventes d'être conclues mais également les chantiers d'être réalisés. Les agences immobilières ne disposent pas, pour certaines, d’une trésorerie suffisamment importante pour faire face à une crise économique majeure, c'est pourquoi il se pourrait que certaines d'entre elles soient obligées de fermer de façon définitive. Au-delà du fait que les visites et les ventes soient limitées en période de confinement, il ne faut pas négliger le fait que les commissions sur les ventes réalisées grâce à la signature à distance mettent beaucoup de temps à être perçues.
 

Une trésorerie mise à rude épreuve

Les plus petites agences immobilières employant plusieurs professionnels ne vont pas être en mesure de survivre à un confinement sur le long terme en raison d'une trésorerie insuffisante. De façon générale, les expertises menées à ce jour mènent à la conclusion qu'environ 75% des agences immobilières pourraient connaître des problèmes d'ici la fin du mois de mai.
 

Des commissions qui mettent du temps à être versées

Des ventes ont été effectuées durant les mois de janvier et février mais les commissions n'ont pas toutes encore été versées, ce qui aggrave les problèmes financiers des agences immobilières qui ont besoin de rentrées d'argent régulières pour continuer d'exister.

En plus de cela, depuis le 25 mars, les signatures peuvent être reportées dans certains cas, le délai de rétractation des acheteurs par exemple a été allongé d'un mois. Le fait que l’État ait décrété l'état d'urgence sanitaire est la raison de ces délais rallongés.
 

Des milliers d'emplois menacés

On compte environ 3000 agences immobilières qui seraient menacées à l'heure actuelle, ce qui représente environ 20 000 emplois. En cas de crise sanitaire sur le long terme suivie d'une récession, ces emplois pourraient être amenés à disparaître, ce qui engendrerait une hausse du taux de chômage en France et une baisse du pouvoir d'achat des ménages concernés. D'autres domaines du secteurs immobiliers sont concernés par les mêmes problématiques, mais ces données demeurent pour le moment prévisionnelles.