La copropriété dans un programme immobilier neuf

Un copropriétaire est soumis à des droits mais aussi à des obligations, il est très important de suivre ces règles afin de maintenir de l’ordre dans la copropriété ainsi que de bonnes relations entre tous les propriétaires. Le règlement de copropriété est donc obligatoire pour chaque bâtiment construit et divisé en lots.



Dans chaque copropriété on retrouve des parties privatives et des parties communes, il est important de bien les différencier et de les respecter afin de faciliter la vie en communauté.
 

Les parties communes d’une copropriété

Elles représentent des parties de terrain ou de bâtiment dont l’utilité est destinée à tous les copropriétaires. Il n’est donc pas autorisé de s’approprier une partie commune à son usage exclusif. Parmi les parties communes, on distingue principalement :

• Les jardins, sols, chemins parc ou cours
• Les locaux de services communs
• Le gros œuvre du bâtiment
• Les équipements du bâtiment
• Les canalisations (même les parties traversant une partie privative)
• Le réseau d’eau et d’électricité
• Les gaines et têtes de cheminée

Il existe des exceptions où un seul propriétaire peut bénéficier de la jouissance d’une partie commune si le règlement de la copropriété le permet. Les charges de l’entretien de cette partie commune peuvent alors être aux frais du copropriétaire si cela est spécifié dans le règlement. Dans la plupart des cas, cela s’applique à un jardin au rez-de-chaussée, une terrasse ou encore une cour.

Lorsque des travaux sont à prévoir dans les parties communes du programme immobilier, il faut établir un vote lors d’une assemblée générale. Ensuite, si les travaux sont votés, le syndicat de la copropriété se charge de mener à bien ces travaux. Les coûts sont ensuite répartis entre les différents copropriétaires en fonction de l’avantage que chacun d’eux va en tirer.

L’entretien des parties communes représente des charges générales, en fonction des lots dont disposent les copropriétaires, on peut définir les quotes-parts de chacun pour calculer le montant de ces charges. Les services collectifs et les éléments d’équipements en commun représentent, eux, des charges spéciales. Le copropriétaire versera donc une charge en corrélation avec l’utilité de ces services ou équipements par rapport à son lot.
 

Les parties privatives d’une copropriété

Bien évidemment les parties privatives représentent l’intérieur de l’appartement de l’acquéreur, ce qui comprend donc :

• Les murs et revêtements de sols
• Les cloisons et plafonds
• Les équipements
• Les volets, fenêtres
• Les cheminés
• La porte d’entrée

Ces points sont importants pour déterminer dans quelle mesure le copropriétaire peut réaliser des travaux. Il n’a pas besoin d’autorisation et peut donc réaliser librement des travaux dans ses parties privatives. Dès lors qu’il s’agit de gros œuvres, le copropriétaire n’a pas l’autorisation de réaliser librement ces travaux.

Lorsque des travaux sur des parties privatives modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, il est nécessaire de se reporter vers le règlement de la copropriété car il peut y avoir des matériaux particuliers à utiliser, des couleurs à respecter ou encore des équipements spécifiques approuvés par le syndicat.
 

Les règles syndicales de la copropriété

Dans une copropriété il existe le syndicat des copropriétaires qui regroupent automatiquement tous les propriétaires de lots dans l’immeuble. Il va désigner le syndic de copropriété pour les représenter. C’est le syndic de copropriété qui se charge de voter, modifier et faire respecter les lois du règlement de copropriété. Le syndic peut être professionnel ou bénévole.

Dans la plupart des cas, le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires mais il existe d’autres modes de désignation en fonction de la situation. Le règlement de la copropriété peut définir, dès la création de la copropriété, un syndic provisoire qui pourra assister la première assemblée générale. Enfin, dans certains cas, le tribunal de grande instance peut être saisi afin de désigner un syndic provisoire, mais ce recours par la voie judiciaire n’est pas très courant.

Le syndic est indispensable à la bonne gestion de l’immeuble, c’est d’ailleurs pour cela qui est obligatoire dans un programme immobilier. Le syndic de copropriété détient deux missions principales :
 

Une mission administrative :

• Mise à jour de la liste de tous les copropriétaires
• ​Préparation de l’assemblée générale avec l’ordre du jour
• Mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble avec les archives

Une mission financière :

• En charge de la comptabilité du syndic des copropriétaires
• Assure le recouvrement des charges
• Met en place un vote pour financer les travaux d’entretien
• Prévois un budget prévisionnel et présente sa gestion lors de l’assemblée générale chaque année

Il existe un intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic qui est le conseil syndical. Il est également obligatoire et son rôle principal est d’assurer les relations entre les différentes parties et de contrôler le syndic.

 
Les règles qui régissent une copropriété d’un programme immobilier neuf sont nombreuses, c’est pour cela qu’il existe de multiples organes pour assurer la bonne gestion et la pérennité de l’immeuble. Il est donc important de respecter le règlement de la copropriété. Les textes qui régissent le régime juridique de la copropriété dans un immeuble sont la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le Décret N°67-223 du 17 mars 1967.